الحكمة التقليدية حول دولة الإمارات العربية المتحدة هي أنها بنيت على النفط أولاً ثم على الممتلكات. دبي ، المدينة الأكثر اكتظاظًا بالسكان في البلاد ، هي مزار حي للدور الذي لعبه العقار في بناء المجتمع من الألف إلى الياء. لا يكاد يمر أسبوع عندما لا يتم إضافة ناطحة سحاب جديدة لامعة إلى الحزمة ، مما يمنح دبي مجتمعة لقب أطول مدينة في العالم.
ينظم سجل الوسطاء العقاريين في دبي أنشطة السمسار بموجب اللائحة رقم 85 ، وبموجب هذا القانون يُعرَّف الوسيط بأنه “أي شخص يتولى أعمال الوساطة العقارية وفقًا لهذه اللائحة”. جلبت إلى البلاد لها تاريخ حافل ، مع الوتيرة السريعة للتنمية التي أدت إلى انفجار فقاعة العقارات خلال سنوات الركود. تم تعلم دروس كبيرة نتيجة لذلك وتم تقديم لوائح داخلية جديدة. ومع ذلك ، كانت هناك بالفعل قوانين تحكم المسؤولية التي يلعبها سماسرة العقارات الذين يعملون كوسطاء في التفاوض على صفقات العقارات.
إذا قام مطورو العقارات ، كما يحدث عادة أثناء الركود ، بإغلاق مطوري العقارات ، أو رفع دعوى الإفلاس أو الفرار من البلاد ، فإن واجبات الوسيط تجاه المشتري ستخضع للفحص الدقيق..
يجب أن يكون الوسيط ، الذي قدم معلومات عن العقار وساعد في التوفيق بين المشتري والمطور ، قد تصرف وفقًا لمدونة قواعد السلوك المنصوص عليها في اللائحة رقم 85.
وهذا يعني أن السمسار يجب أن يتصرف بشفافية في دوره كوسيط ، ويجب أن يكون قد قدم جميع التفاصيل الضرورية والدقيقة حول العقار للمشتري وأن لا يخضع المشتري لأي إكراه أو ضغط لشراء العقار.
لا يعفي هذا المطلب المشتري من واجبات العناية الواجبة عند التفكير في الشراء ، وسيعتبر أن مستوى معينًا من أساليب البيع من جانب الوسيط مسموح به. نظرًا لأن شروط اتفاقية البيع والشراء لن تكون موجودة إلى حد كبير إلا بين المشتري والمطور ، يجب على المشتري اتخاذ جميع الاحتياطات في التحقيق بشكل صحيح مع كل من المطور العقاري والسمسار العقاري قبل الشروع في التفاوض.
يُنصح المشتري المحتمل بطرح الأسئلة التي تتضمن التحقق مما إذا كان الوسيط مرخصًا للعمل في دبي ؛ ما إذا كان المشروع مرخصًا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وما إذا كان هناك حساب ضمان أو ائتمان للاحتفاظ بأموال المشتري حتى التسليم ؛ ما إذا كانت العلاقة بين الوسيط والمطور مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ؛ وما إذا كان الوسيط شخصية مختصة وقادر على الإجابة على جميع الأسئلة التي تطرح عليهم.
ومع ذلك ، فإن الواجبات المفروضة على الوسيط تشمل:
التأكد من مكانة المطور العقاري وصلاحيته وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك.
أن يكون هناك عقد واضح وموجز يحكم العلاقة بين المطور والوسيط. يوصى بتسجيل هذه الاتفاقية أيضًا في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يجب على الوسيط التأكد من أن جميع المعلومات المقدمة للمشترين دقيقة وشفافة ويجب ألا يضلل الوسيط بأي حال من الأحوال أي مشتري.
من المتوقع أن يحتفظ الوسيط بنسخ من أي مستندات ذات صلة أو عناصر أخرى تتعلق بصفقة الشراء والبيع.
إذا تم الالتزام بجميع هذه الواجبات ، فمن غير المرجح أن يتحمل الوسيط المسؤولية عن أي موقف يصبح فيه المطور معسراً أو يفشل المشروع في تحقيقه. وهذا ما نصت عليه المادة 267 من قانون التجارة التي نصت على أن “السمسار غير ملزم بضمان ملاءة طرفي الصفقة التي يتوسط فيها ، ولا يتحمل أي مسؤولية عن البضائع المتعلقة بها إلا ثبت أنه ارتكب عملاً من أعمال الاحتيال أو الخطأ وأنه محتجز بموجب الاتفاقية أو القانون “.
كما هو الحال دائمًا ، إذا كنت تفكر في التصرف كطرف في مثل هذه المعاملة وترغب في مزيد من الوضوح فيما يتعلق بالقوانين التي تحكم مثل هذه الأنشطة التجارية ، فالرجاء عدم التردد في طلب المشورة القانونية.
Leave a Reply